Ипотеку в очередной раз попробуют «вылечить». Ассоциация российских банков приступила к реализации целевой антикризисной программы «Ипотечная реабилитация». В случае успеха кредиторы смогут свести к минимуму издержки обслуживания уже сформированных портфелей. Участники рынка в целом положительно оценивают инициативу АРБ, однако отмечают, что на скорое выздоровление рынка рассчитывать все же не стоит.

Демонстрировавшее едва ли не рекордные темпы роста ипотечное кредитование в России при наступлении кризиса обнаружило столь же рекордную глубину падения. «Главная причина обвала – практически полное отсутствие национальных источников и механизмов рефинансирования сверхдолгосрочных жилищных кредитов и как следствие чрезмерная зависимость от нестабильных иностранных источников «длинных» и дешевых денег. Резкое прекращение доступа к фондированию из-за рубежа фактически остановило ипотеку в России», – говорится в официальном сообщении Ассоциации российских банков (АРБ).

До кризиса ипотечные кредиты в стране выдавало примерно 600 банков, а общий размер сформированного портфеля накануне обвала составлял около триллиона рублей. Большинство этих кредитов было выдано за счет краткосрочных ресурсов с расчетом на более или менее быстрое рефинансирование. Однако удалось это немногим. Как отмечают в АРБ, общая сумма так или иначе рефинансированных кредитов не достигла и 20% совокупного портфеля. Остальное «зависло» на балансах банков-кредиторов.

Возродить проблемный рынок в АРБ решили новой программой «Ипотечная реабилитация», предложив расчленить на три сегмента типовой ипотечный портфель банка.

Первый сегмент – добротные кредиты, соответствующие требованиям ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», главное из которых – сумма каждого кредита – не более 70% оценочной стоимости залога. Второй сегмент – не менее качественные кредиты, которые, однако, не могут быть включены в ипотечное покрытие российских облигаций по формальным критериям. Третий – «токсичные» кредиты с высоким уровнем просрочки по текущим платежам. Для каждого из сегментов предусматривается своя подпрограмма ипотечной реабилитации: «Федеральный стандарт», «Корпоративный стандарт» и «Проблемные кредиты». Однако над способами реализации всех подпрограмм еще предстоит поработать.

Между тем рынок позитивно отреагировал на предложение АРБ: ассоциация выбрала верное направление движения.

«Предложения актуальны и правильны. В части каждой из групп изложены именно точки приложения усилий, а сами технологии реализации, а порой и нормативную базу под это еще предстоит разработать, – отмечает заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. – С точки зрения рынка, это позволит банкам структурировать свои портфели и улучшить их качество, в том числе повысить свою ликвидность. Заемщикам, реально заинтересованным в сохранении квартиры и дальнейшем исполнении обязательств по кредиту, – получить некую поддержку и продолжить четкую работу с кредитором. А для страны в целом программа позволит сохранить стабильность и банковской системы, и самого понимания системы кредитования населения».

«Декларируемые параметры программы звучат достаточно оптимистично. Исходя из условий, очевидно, что цель АРБ – свести к минимуму издержки обслуживания уже сформированных банками ипотечных портфелей. Однако на текущий момент предложено решение только для пулов кредитов, которые удовлетворяют требованиям для получения поручительства АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. – прим. автора). Пока что за бортом остались валютные кредиты, кредиты с высоким соотношением кредит-залог, а таких ипотечных сделок было достаточно много», – комментирует вопрос директор департамента маркетинга и планирования продуктов Москоммерцбанка Дмитрий Орлов.

Примечательно, что в самой ассоциации на быстрый успех «Ипотечной реабилитации» не рассчитывают. Урон, нанесенный кризисом системе ипотечного кредитования, слишком силен, чтобы можно было надеяться на скорое и полное ее восстановление. В том, что этот процесс будет долгим, не сомневаются и участники рынка.

«Восстановление объемов рынка, а именно рост выдачи ипотечных кредитов, будет зависеть от рыночной конъюнктуры – в первую очередь от восстановления платежеспособного спроса и цены ресурсов для банков, – убежден заместитель директора департамента развития бизнеса Смоленского Банка Александр Пяткин. – На сегодняшний день государство для кредитных организаций – чуть ли не единственный источник получения ресурсов, но ресурсов краткосрочных и при этом в достаточной степени дорогих. От цены привлекаемых ресурсов напрямую зависят ставки, по которым банки будут кредитовать население».

Очевидно, что на отечественном рынке ипотечного кредитования вопросов и предложений пока больше, чем ответов и реально работающих программ. Однако бездействие смерти подобно: российская ипотека и так на ладан дышит.

«Можно ожидать, что программа в случае успешного старта будет развиваться. К тому же решение интересно игрокам, которые не могут самостоятельно ввиду небольшого портфеля или высоких затрат организовать сделку секьюритизации, что также полезно для поддержки средних и региональных банков, – полагает господин Орлов. – В целом же оживить рынок ипотеки только это решение не поможет. Но в совокупности с другими мерами применение этой программы оправдано».